Alguém aí mora de aluguel?
Se for o seu caso, então este post é interessante para ti.
Atualmente, o Brasil e o mundo, passam por uma pandemia (COVID-19) de enormes proporções e que atingem todas as áreas da sociedade: saúde, política, jurídica, econômica, etc.
E algumas dúvidas atordoam milhões de brasileiros, sobretudo as seguintes:
Qual será o impacto disso nos contratos de locações imobiliárias residenciais?
Em palavras simples, como eu vou PAGAR o meu aluguel, se estou SEM renda ou tive uma REDUÇÃO considerável da minha renda?
E também, será que eu vou RECEBER o valor do aluguel, se o meu Inquilino está SEM renda ou teve uma REDUÇÃO considerável na sua renda?
Sem dúvida, é uma questão difícil de resolver.
Por esse motivo, antes de abordar alguns breves aspectos jurídicos, registre-se que o melhor caminho é o diálogo, o acordo, o entendimento entre as partes para chegar em um consenso adequado para todos.
Não podemos nos esquecer que todos, sem exceções, serão afetados por esta pandemia (COVID-19).
Nessa questão das locações imobiliárias residenciais teremos prejuízos tanto ao:
• LOCADOR (o proprietário do imóvel, quem loca), que muitas vezes tem aquela renda como o principal meio do seu sustento, PERDENDO ou REDUZINDO a sua renda por FALTA ou ATRASO no pagamento dos aluguéis;
• Por outro lado, ao LOCATÁRIO (quem aluga determinado imóvel), que por estar cumprindo a QUARENTENA ou ISOLAMENTO, poderá ter uma PERDA ou REDUÇÃO da sua renda e, consequentemente, não terá recursos suficientes para arcar com o pagamento dos aluguéis.
Vamos em palavras simples esclarecer dois pontos importantes.
O 1º ponto, é que O LOCATÁRIO (Inquilino) está em casa NÃO por vontade própria, mas SIM por ordem legal.
Para quem não sabe, existe uma Lei Federal 13.979/2020 que determina, dentre outras medidas, a QUARENTENA e o ISOLAMENTO como medidas necessárias ao combate ao COVID-19, vejamos:
“Art. 3º Para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus, as autoridades poderão adotar, no âmbito de suas competências, dentre outras, as seguintes medidas: (Redação dada pela Medida Provisória nº 926, de 2020)
I – isolamento;
II – quarentena;
(…)”
E o que são ISOLAMENTO e QUARENTENA para a Lei?
De acordo com o art. 2º, inciso I e II da citada Lei, considera-se:
(1) ISOLAMENTO: separação de pessoas doentes ou contaminadas, ou de bagagens, meios de transporte, mercadorias ou encomendas postais afetadas, de outros, de maneira a evitar a contaminação ou a propagação do coronavírus; e
(2) QUARENTENA: restrição de atividades ou separação de pessoas suspeitas de contaminação das pessoas que não estejam doentes, ou de bagagens, contêineres, animais, meios de transporte ou mercadorias suspeitos de contaminação, de maneira a evitar a possível contaminação ou a propagação do coronavírus.
Em palavras simples, o “ISOLAMENTO” serve para separar as pessoas e seus pertences “DOENTES” ou “CONTAMINADAS” de outras pessoas, enquanto a “QUARENTENA” serve para separar as pessoas e seus pertences “SUSPEITAS DE CONTAMINAÇÃO” das pessoas que não estejam doentes.
E quem poderá determinar tais medidas?
O próprio art. 3º, em seu §7º da mesma Lei responde:
“§ 7º As medidas previstas neste artigo poderão ser adotadas:
I – pelo Ministério da Saúde;
II – pelos gestores locais de saúde, desde que autorizados pelo Ministério da Saúde, nas hipóteses dos incisos I, II, V, VI e VIII do caput deste artigo; ou
III – pelos gestores locais de saúde, nas hipóteses dos incisos III, IV e VII do caput deste artigo.”
E não podemos esquecer ainda que, cada Estado, dentro das suas atribuições e competências regulamentaram a situação via DECRETO, suspendendo algumas atividades não essenciais.
Por outro lado, o 2º ponto é que a pandemia (COVID-19) que afeta a TODOS, juridicamente pode ser encarado como CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, gerando efeitos nas relações locatícias imobiliárias.
Afinal, o que é CASO FORTUTO ou FORÇA MAIOR, e quais as suas consequências jurídicas?
Vamos por partes.
A depender da literatura jurídica escolhida, a atual situação de calamidade pública, causada pela COVID-19 poderá ser considerada tanto o CASO FORTUITO como FORÇA MAIOR.
Não entendi, por que a depender da literatura jurídica escolhida?
Porque não existe entre os juristas consenso em seus conceitos e, aqui não é o objetivo explicá-la, interessa-nos sim os seus EFEITOS/CONSEQUÊNCIAS JURÍDICOS.
Todavia, a título de curiosidade, desprezando as divergências doutrinarias o Código Civil (Lei Federal 10.406/02) equiparou o CASO FORTUITO e a FORÇA MAIOR em seu parágrafo único do art. 393:
“Art. 393. (…)
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”
Em palavras simples, CASO FORTUTITO OU FORÇA MAIOR seriam aqueles FATOS (humanos ou naturais) que não podem ser EVITADOS ou IMPEDIDOS, tal como pode perfeitamente ser considerado o COVID-19.
E quais as consequências jurídicas do CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR?
A consequência é a eliminação da CULPA.
E o que é CULPA?
CULPA é, em palavras simples, aquilo que imputamos a alguém, devido a alguma conduta sua e que gerou um resultado.
Assim, uma situação é o LOCATÁRIO não pagar o aluguel porque, em uma SITUAÇÃO DE NORMALIDADE, “PERDEU” ou “REDUZIU” a sua renda, sejam por atos voluntários ou omissos.
Em outras palavras, o Inquilino, por exemplo, de repente perdeu o emprego “ANTES” da declaração de calamidade pública (COVID-19) e ficou inadimplente com os alugueis. Assim sendo, NÃO se cogita aplicar o CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR. A princípio, esse LOCATÁRIO teve CULPA no resultado.
Reparem, no caso acima, o Inquilino ficou inadimplente ANTES da situação atual de calamidade pública (COVID-19).
Por outro lado, situação completamente diferente é, o LOCATÁRIO não pagar o aluguel porque, no período de CALAMIDADE PÚBLICA DECLARADA (COVID-19), que afeta não só o Brasil, mas o mundo inteiro, “PERDEU” ou “REDUZIU” a sua renda, por necessidade de se manter em QUARENTENA ou ISOLAMENTO, que como dito anteriormente é uma ordem Legal.
Agora o Inquilino “PERDEU” ou “REDUZIU” a sua renda em virtude da situação de CALAMIDADE PÚBLICA DECLARADA (COVID-19) e, por esse motivo ficou inadimplente com os alugueis. Portanto, é SIM justificável se aplicar o CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR, uma vez que esse LOCATÁRIO “não” teve CULPA no resultado. Não se tratou de uma ação ou omissão sua.
Então, quer dizer que se a COVID-19 for considerado CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR eliminará minha CULPA na inadimplência do aluguel?
Depende.
A princípio SIM, de acordo com o entendimento deste Autor.
E a resposta é afirmativa porque o Código Civil (Lei 10.406/2002) no caput (cabeça) do art. 383, aponta nesse sentido:
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
(…)”
Mas o Código Civil (Lei 10.406/2002) é aplicado as relações de locações imobiliárias residenciais que tem Lei própria?
Sim.
A previsão legal está na própria Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91), art. 79, vejamos:
“Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.”
E por que o CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR gerado pela COVID-19 “NÃO” eliminaria a minha CULPA na inadimplência do aluguel?
Porque o art. 393 do Código Civil é bem claro no seguinte sentido, o devedor (no caso o LOCATÁRIO) não responde pelos prejuízos (inadimplência do aluguel) resultantes de CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR (Covid-19), se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Reparem: SE EXPRESSAMENTE (ou seja, no contrato) NÃO SE HOUVER POR ELES RESPONSABILIZADO.
Portanto, depende de uma análise do caso concreto, mais especificadamente da análise do contrato de locação residencial.
Outro ponto a ser analisado, é a reação dos Juízes e Tribunais quanto aos fatos jurídicos causados pela atual situação de calamidade pública (COVID-19), se o conceberão como CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.
Repito, no entendimento deste Autor esta situação de CALAMIDADE PÚBLICA DECLARADA é típica de CASO FORTUTO OU FORÇA MAIOR.
Por tudo isso, retorna-se aquela sugestão inicial, o melhor caminho é o diálogo, o acordo, o entendimento entre as partes para chegar em um consenso bom para todos, seja ele realizado PESSOALMENTE ou por INTERMÉDIO DE UM PROFISSIONAL DE SUA CONFIANÇA.
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Por hoje é isso!
Patrick Elias.
Advogado.
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