Direito em palavras simples: Efeitos jurídicos da COVID-19 nos contratos de locações imobiliárias comerciais




Alguém aí é COMERCIANTE e paga aluguel?

Se for o seu caso, então este post é interessante para ti.

Atualmente, o Brasil e o mundo, passam por uma pandemia (COVID-19) de enormes proporções e que atingem todas as áreas da sociedade: saúde, política, jurídica, econômica, etc.

E algumas dúvidas atordoam milhões de brasileiros, sobretudo as seguintes:

Qual será o impacto dessa pandemia nos contratos de locações imobiliárias COMERCIAIS?

Em palavras simples, como eu vou PAGAR o meu aluguel se estou com as portas do meu negócio fechadas?

E também, será que eu vou RECEBER o valor do aluguel, se o meu INQUILINO está SEM trabalhar?

Sem dúvida é uma questão difícil de resolver.

Por esse motivo, antes de abordar alguns breves aspectos jurídicos, registre-se que o melhor caminho é o diálogo, o acordo, o entendimento entre as partes para chegar em um consenso adequado para todos.

Não podemos nos esquecer que todos, sem exceções, serão afetados por esta pandemia (COVID-19).

Nessa questão das locações imobiliárias COMERCIAIS teremos prejuízos tanto ao:

• LOCADOR (o proprietário do imóvel, quem loca), que muitas vezes tem aquela renda como o principal meio do seu sustento, PERDENDO ou REDUZINDO a sua renda por FALTA ou ATRASO no pagamento dos aluguéis;

• Quanto ao LOCATÁRIO (quem aluga determinado imóvel), que por estar obrigado a fechar as portas do seu comércio a fim de respeitar a QUARENTENA, poderá ter um enorme impacto financeiro e, consequentemente, NÃO terá recursos suficientes para arcar com o pagamento dos aluguéis.

Vamos em palavras simples esclarecer dois pontos importantes sobre suas consequências.

O 1º ponto é que O LOCATÁRIO está com as portas do seu COMÉRCIO fechadas NÃO por vontade própria, mas SIM por ordem legal.

Para quem não sabe, existe uma Lei Federal 13.979/2020 que determina, dentre outras medidas, a QUARENTENA e o ISOLAMENTO como medidas necessárias ao combate a COVID-19.

E o que são ISOLAMENTO e QUARENTENA para a Lei?

Em palavras simples, de acordo a Lei 13.979/2020, o “ISOLAMENTO” serve para separar as pessoas e seus pertences “DOENTES” ou “CONTAMINADAS” de outras pessoas, enquanto a “QUARENTENA” serve para separar as pessoas e seus pertences “SUSPEITAS DE CONTAMINAÇÃO” das pessoas que não estejam doentes.

E quem poderá determinar tais medidas?

(1) O Ministério da Saúde.

(2) Gestores locais de saúde, desde que autorizados pelo Ministério da Saúde.

E não podemos esquecer ainda que, cada ESTADO, dentro das suas atribuições e competências regulamentaram a situação via DECRETO, suspendendo algumas atividades não essenciais, dentre elas o comércio em geral.

Isso quer dizer que os COMERCIANTES estão com suas ATIVIDADES SUSPENSAS por determinação da LEI FEDERAL e do respectivo DECRETO ESTADUAL.

Por outro lado, o 2º ponto é que a pandemia (COVID-19) que afeta a TODOS, juridicamente pode ser encarado como CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, gerando efeitos nas relações locatícias comerciais.

Como assim?

O que é CASO FORTUTO ou FORÇA MAIOR, e quais as suas consequências jurídicas?

Em palavras simples, CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR seriam aqueles FATOS (humanos ou naturais) que não podem ser EVITADOS ou IMPEDIDOS, tal como pode perfeitamente ser considerado a COVID-19.

E quais as consequências jurídicas do CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR?

A consequência é a eliminação da CULPA.

E o que é CULPA?

CULPA é, em palavras simples, aquilo que imputamos a alguém, devido a alguma conduta sua e que gerou um resultado.

Assim se, por exemplo, eu dirigir em alta velocidade e bater o veículo, eu terei CULPA pelo resultado.

E como o CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR se aplicam nos contratos de locações COMERCIAIS?

Considerando que o LOCATÁRIO comerciante teve sérios impactos financeiros por causa da necessidade de suspensão das suas atividades diante do estado de calamidade pública (COVID-19), poderá buscar um acordo diretamente com o LOCADOR para flexibilizar o pagamento dos aluguéis inadimplidos nesse período, e caso não cheguem a um consenso, poderá também ajuizar ação judicial para resolver esse conflito de interesses.

E essa flexibilidade se justifica porque o LOCATÁRIO comerciante deixou de pagar os aluguéis em virtude do CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR (COVID-19), ou seja, SEM CULPA sua.

Então, quer dizer que a COVID-19 considerado CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR eliminará minha CULPA na inadimplência do aluguel?

Depende de uma análise de cada caso.

Contudo, de acordo com o entendimento deste Autor, a resposta é SIM, ou seja, a COVID-19 considerado CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR eliminará a CULPA do INQUILINO comerciante na inadimplência do aluguel.

Porém, é importante deixar claro que mesmo com eliminação da CULPA do DEVEDOR (LOCATÁRIO comerciante) pelos aluguéis inadimplentes, o LOCADOR (proprietário do imóvel) não deixa de ter direito de cobrá-los e recebê-los, pois do contrário constituiria enriquecimento sem causa por parte dos INQUILINOS, já que estariam utilizando propriedade alheia sem a contrapartida financeira.

E como se resolve isso?

A melhor é o ACORDO.

Existem algumas possibilidades como aquelas que os BANCOS estão fazendo com os financiamentos veiculares e imobiliários, autorizados pelo Conselho Monetário Nacional, suspendendo os pagamentos por até 60 dias.

E como ficariam os aluguéis desses 60 dias (ou outro prazo) suspensos?

Poderiam ser diluídos nos próximos vencimentos de aluguéis, ou parcelados em vezes que o INQUILINO possa pagar ou outra solução mais adequada ao caso concreto.

Outra alternativa também, seria uma REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL nesse período de calamidade pública (COVID-19) ou até mesmo a ISENÇÃO DOS ALUGUÉIS para os LOCADORES que acharem conveniente.

A propósito, existe em tramitação do SENADO FEDERAL um Projeto de Lei sob o n. 884/2020 que dispõe sobre a SUSPENSÃO NA COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM CARÁTER EMERGENCIAL A PESSOAS FÍSICAS E JURÍDICAS, bem como os casos da assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 (noventa) dias, devido à pandemia do Coronavírus (covid-19).

Por tudo isso, retorna-se aquela sugestão inicial, o melhor caminho é o diálogo, o acordo, o entendimento entre as partes para chegar em um consenso bom para todos, seja ele realizado PESSOALMENTE ou por INTERMÉDIO DE UM PROFISSIONAL DE SUA CONFIANÇA.

E se não houver acordo entre o LOCADOR e o LOCATÁRIO comerciante?

Caso não haja acordo, aquela parte que se sentir prejudicada poderá RECORRER AO JUDICIÁRIO, por intermédio de um Advogado, a fim de buscar a melhor solução para o seu caso específico.

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Por hoje é isso!

Patrick Elias.
Advogado.
OAB/SC 43.006.

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Direito em palavras simples

Patrick Elias de Lima Barbosa, OAB/SC 43.006.

Advogado formado pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, com especialização em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Damásio de Jesus.

Atuações no ramo do DIREITO DO TRABALHO; DIREITO CIVIL (direito de família, imobiliário, contratos, sucessões, obrigações, responsabilidade civil e empresarial); DIREITO DA INFÂNCIA E JUVENTUDE (atos infracionais, pensão alimentícia e guarda); DIREITO DO CONSUMIDOR; DIREITO PENAL e DIREITO ADMINISTRATIVO (licitações). Fundador do “DIREITO EM PALAVRAS SIMPLES” que tem como finalidade social explicar o direito de forma simples, prática e útil.

INSTAGRAM: @patrickeliasadvogado